Prowadzenie działalności gospodarczej w domu jednorodzinnym jest dość częstą praktyką. Lokal, w którym świadczy się usługi powinien jednak spełniać wymogi przewidziane w przepisach budowlanych, miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub wydanych warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Nie bez znaczenia są też prawa sąsiadów.
W myśl prawa budowlanego, w budynku mieszkalnym jednorodzinnym dopuszcza się wydzielenie do dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku. W domu jednorodzinnym można wydzielić lokal usługowy niezależnie od rodzaju zabudowy, w jakiej ten lokal się znajduje. Istotne, aby lokal usługowy był drugim z wydzielonych lokali (po lokalu mieszkalnym). W przeciwnym razie będzie to budynek wielorodzinny z częścią usługową. Ustawodawca nie przewidział ograniczeń co do powierzchni lokalu usługowego w budynkach wielorodzinnych.
Jakie usługi można prowadzić w domu jednorodzinnym?
Prawo nie reguluje wprost jakiego rodzaju usługi są dopuszczone w domu jednorodzinnym. Mogą (, choć nie muszą) na to wskazywać plany zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Najczęściej, w miejscowych planach zagospodarowania terenu znajduje się zapis, zgodnie z którym, wykonywane mogą być wyłącznie usługi nieuciążliwe.
Ograniczenia w tym zakresie mogą też stanowić prawa sąsiadów. Wzniesiony obiekt budowlany, w tym przypadku dom jednorodzinny, powinien być tak zaprojektowany i wybudowany, aby spełniał nie tylko standardy techniczno-budowlane, ale również uwzględniał uzasadnione interesy osób trzecich na obszarze swojego oddziaływania, między innymi dostęp do drogi publicznej. Sąsiad może sprzeciwić się prowadzeniu usług w domu jednorodzinnym, ale jego obiekcje muszą mieć oparcie w przepisach prawa, a nie indywidualnych odczuciach. Najczęstsze powody sąsiedzkiego sprzeciwu to spadek wartości nieruchomości oraz natężenie ruchu ulicznego. Jednak, żaden z tych argumentów nie będzie uwzględniony i nie zablokuje inwestycji, ponieważ nie wynikają one z przepisów prawnych.
Warunki techniczne
Projektując lub wydzielając lokal usługowy w istniejącym domu, należy pamiętać, że musi on spełniać normy określone w Rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Przepisy te mają zastosowanie do całych budynków, ale też części budynków o tym przeznaczeniu. W tym samym rozporządzeniu znajdziemy zapis, stwierdzającym iż budynek usługowy jest budynkiem użyteczności publicznej. W konsekwencji, wszystkie przepisy dotyczące budynku użyteczności publicznej należy stosować w przypadku lokalu usługowego zlokalizowanego w domu jednorodzinnym. Ponadto, lokal usługowy musi spełniać wymogi przewidziane dla określonego rodzaju działalności.
Wydzielenie lokalu usługowego w wybudowanym już domu
Lokal usługowy w istniejącym budynku mieszkalnym wymaga albo zgłoszenia albo wdrożenia dodatkowych procedur prawno-budowlanych. W zależności od prowadzonego rodzaju działalności, może pojawić się konieczność przebudowy budynku lub zmiany sposobu użytkowania. Zakres prac budowlanych może wymusić uzyskanie pozwolenia na budowę. W przypadku, gdy lokal spełnia wymagania techniczne dla budynku użyteczności publicznej, wystarczy zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania odpowiedniemu organowi (starosta lub prezydent miasta) oraz załączenie wymaganych dokumentów. Zmiana sposobu użytkowania następuje po upływie 30 dni od doręczenia wniosku. Jeżeli w tym czasie organ administracji publicznej nie wniesie sprzeciwu w postaci decyzji administracyjnej, zmiana sposobu użytkowania została zaakceptowana. Termin ten można przyspieszyć. Starosta lub prezydent miasta wyda wtedy zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu.