Rozważając zakup lokalu bez księgi wieczystej warto być świadomym ryzyka, jakie wiąże się z taką transakcją. Mieszkanie bez księgi wieczystej bywa tańsze, ale nie zawsze tak jest. Okazyjnie zakupiona nieruchomość, może okazać się problematyczna z prawnego punktu widzenia. Nie dla każdej nieruchomości założenie księgi wieczystej będzie możliwe!
Jakie mieszkania nie mają Księgi Wieczystej?
Obowiązek zakładania ksiąg wieczystych dla nieruchomości lokalowych, budynkowych i gruntowych powstał na mocy ustawy o księgach wieczystych i hipotece z 1982 roku. KW mogą być także tworzone dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (pod warunkiem, że spółdzielnia jest właścicielem gruntu, na którym posadowiony jest blok). Wpisy własności dokonywane są na podstawie aktu notarialnego lub wyroku sądu. Warto zauważyć, że obowiązek zakładania KW na mocy ww. ustawy dotyczył tylko nowych nieruchomości. Właściciele starszych mieszkań, którzy nie planowali sprzedaży mieszkania, nie mieli powinności zakładania KW. Z tego powodu, do dziś można zakupić takie lokale na rynku wtórnym. W większości przypadków przy zakupie mieszkania, jeśli pozwala na to stan prawny, notariusz może wnioskować o założenia KW. Jednak wiele mieszkań usytuowanych w blokach wzniesionych za czasów PRL-u nie może mieć założonej KW. Wszystko zależy od tego czy, własność gruntu znajdującego się pod blokiem jest uregulowana. Jeżeli nie wiadomo, do kogo należy grunt lub jego własność jest kwestią sporną, założenie KW nie będzie możliwe. Każdy lokal, który ma założoną KW musi mieć udział w gruncie, na którym posadowiony jest blok.
Po co jest księga wieczysta i jakie ryzyko niesie jej brak?
Księga wieczysta to bez wątpienia najważniejszy i najbardziej wiarygodny dokument służący weryfikacji nieruchomości. Na jego podstawie możemy zweryfikować dane właściciela, sprawdzić obciążenia, roszczenia, a także prześledzić historię prawną nieruchomości. Te informacje można też pozyskać z innych źródeł, ale jest to trudne i czasochłonne. Dysponując numerem KW, możemy bezproblemowo zapoznać się z dokumentami za pośrednictwem strony prowadzonej przez Ministerstwo Sprawiedliwości. Co najważniejsze, KW zabezpiecza nabywcę nieruchomości rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. Zgodnie z prawem, stan prawny ujawniony w KW ma pierwszeństwo przed stanem faktycznym oraz innymi okolicznościami, które nie zostały ujawnione w KW, a mogłyby mieć wpływ na stan prawny nieruchomości. Osoba kupująca mieszkanie bez KW nie ma zapewnionej takiej ochrony. (Może okazać się, że lokal w trakcie przebiegu procesu zakupowego został obciążony hipoteką przymusową). Dodatkowo, aby bezpiecznie przeprowadzić transakcje sprzedający musi zgromadzić więcej dokumentów, na co potrzebuje dodatkowego czasu.
Jak sprawdzić stan prawny mieszkania bez KW?
Zakup mieszkania bez KW wiąże się z dodatkowym ryzykiem. Aby podjąć świadomą decyzję w tej sprawie, niezbędne jest zapoznanie się z dokumentami, które ma obowiązek przedstawić właściciel nieruchomości. Należą do nich:
- akt notarialny zakupu nieruchomości;
- postanowienie sądu lub notariusza, jeśli nieruchomość została nabyta w drodze spadku lub darowizny;
- decyzję administracyjną przyznającą prawo własności;
- zaświadczenie o prawie dysponowania lokalem dla mieszkań spółdzielczych własnościowych;
Dodatkowo, warto poprosić o zaświadczenie ze spółdzielni o niezaleganiu z czynszem i z gminy o liczbie osób zameldowanych w lokalu.
Więcej informacji można uzyskać w sądzie rejonowym właściwym dla danej nieruchomości. Zgodnie z ustawą, wydziały ksiąg wieczystych mają obowiązek prowadzić zbiory, dotyczące nieruchomości dla których KW nie jest prowadzona lub zaginęła. Tam można sprawdzić czy są dokumenty dotyczące ograniczonych praw rzeczowych lub ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością, toczących się postępowań spadkowych.
Mieszkanie bez KW a kredyt hipoteczny
Warunkiem udzielenia kredytu hipotecznego jest wpis zabezpieczenia do działu IV KW. Osoby planujące zakup lokalu bez KW muszą być świadome, że żaden bank nie sfinansuje zakupu nieruchomości. W przypadku gdy grunt, na którym posadowiony jest budynek ma uregulowaną sytuację prawną i jest możliwość założenia KW, notariusz będzie o to wnioskował w akcie notarialnym. Bank na tej podstawie udzieli kredyt. Jednak do czasu założenia KW i wpisania hipoteki zabezpieczy się dodatkowym ubezpieczeniem pomostowym.
Czy warto kupić lokal bez KW?
Cena lokali bez KW nie koniecznie musi być niższa od tych, dla których KW jest prowadzona. Na pewno konieczne jest dokładne sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości. Jeśli nie jesteś w stanie zrobić tego samodzielnie lub pewne kwestie budzą Twoje wątpliwości, poradź się specjalisty.