Najem okazjonalny. Kiedy warto zdecydować się na takie rozwiązanie?

Najem okazjonalny jest stosunkowo nową strukturą prawną stosowaną na polskim rynku. Celem tego rozwiązania jest ochrona praw właścicieli nieruchomości mieszkalnych przed nieuczciwymi najemcami. Procedura zawarcia takiej umowy jest trochę bardziej złożona i niesie ze sobą dodatkowe koszty. Jednak ten dodatkowy wysiłek będzie niewielki w stosunku do problemów, jakie może przysporzyć najemca, który nie chce płacić lub się wyprowadzić. Procedury eksmisyjne są długie i kosztowne.

Najem okazjonalny. Kiedy warto zdecydować się na takie rozwiązanie?

Czym jest najem okazjonalny?

Najem okazjonalny jest formą najmu mieszkania. Różnica polega na tym, że po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy, właściciel nieruchomości może uruchomić szybką ścieżkę egzekucji komorniczej, usunięcia najemców i opróżnienia lokalu. Jest to możliwe na podstawie oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się rygorowi egzekucji, które w formie aktu notarialnego, podpisuje najemca. Musi on także wskazać lokal zastępczy, do którego przeprowadzi się, jeśli nastanie taka konieczność.  Nieruchomość zastępcza może być własnością najemcy, ale też  członków jego rodziny lub innych osób, pod warunkiem, że wyrażą pisemną zgodę na przyjęcie najemcy pod swój dach. 

W przypadku zawarcia standardowej umowy najmu należy wytoczyć proces przed uzyskaniem tytułu egzekucji oraz uzyskać od gminy lokal tymczasowy. W praktyce jest to procedura bardzo uciążliwa.

Dla kogo?

Zgodnie z ustawą najem okazjonalny przysługuje właścicielom mieszkań i domów, które służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych. Takiej możliwości ustawodawca nie przewidział dla właścicieli lokali usługowych oraz firm, które zajmują się wynajmowaniem lokali mieszkalnych w ramach działalności gospodarczej.

Umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta na czas określony, jednak nie dłuższy niż 10 lat.

Co musi zawierać, żeby była ważna?

Umowa najmu okazjonalnego jest ważna, jeśli wszystkie obowiązki przewidziane zarówna dla najemcy jak i dla właściciela są wypełnione.

Obowiązki najemcy:

- podpisanie umowy najmu okazjonalnego;

- dostarczenie oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, opróżnienia i wydania lokalu zgodnie z żądaniem w formie aktu notarialnego;

- wskazanie lokalu zastępczego, gdzie będzie mógł zamieszkać wypowiedzenia lub wygaśnięcia umowy;

- dostarczenie oświadczenia właściciela lokalu zastępczego (może też być tytuł prawny do lokalu), w którym wyraża on zgodę na zamieszkanie najemcy;

Obowiązkiem właściciela jest zgłoszenie umowy najmu okazjonalnego do właściwego, ze względu na miejsce zamieszkania, Urzędu Skarbowego. Wynajmujący ma na to 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Musi on również, na życzenie najemcy, przedstawić mu powyższe głoszenie.

Dopiero po spełnieniu wszystkich przytoczonych procedur umowa najmu okazjonalnego jest ważna. 

Kaucja

Właściciel nieruchomości może żądać od najemcy kaucji, celem zabezpieczenia swoich roszczeń, na wypadek braku wpłat z tytułu czynszu, niepokrytych rachunków czy zniszczeń. Maksymalna kaucja to 12-krotność miesięcznego czynszu. Zwyczajowo jednak jest to  mniej: od jednego do 6 miesięcy. Należy pamiętać, że najemcy przysługuje zwrot kaucji w pełnej wysokości, jeśli odda wynajmowany lokal w stanie niepogorszonym wynikającym z normalnego użytkowania.

Kiedy można wypowiedzieć umowę?

Prawidło skonstruowana umowa najmu okazjonalnego musi być zgodna z ustawą o ochronie lokatorów. Zgodnie z tym dokumentem okres wypowiedzenia wynosi 3 miesiące i obejmuje następujące przypadki:

- lokator bez pisemnej zgody właściciela wynajął, podnajął lub oddał do bezpłatnego użytkowania lokal mieszkalny lub jego część;

- lokator zalega z zapłatą czynszu i innych opłat związanych z eksploatacją lokalu co najmniej 3 okresy płatności i nie uregulował ich mimo pisemnego wezwania do zapłaty, uprzedzenia go o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do uregulowania należności;

- lokator (pomimo pisemnego upomnienia) dopuszcza się szkód w lokalu lub w częściach wspólnych budynku, wykracza przeciwko porządkowi domowemu, utrudnia życie innych mieszkańców lub używa lokal niezgodnie z jego przeznaczeniem albo  w sposób sprzeczny z umową;

Dodatkowo, powodem do wypowiedzenia umowy i eksmisji jest utrata przez najemcę możliwości zamieszkania we wskazanym wcześniej lokalu, nie przedstawienia innej nieruchomości zastępczej lub niedostarczenie oświadczenia właściciela lokalu zastępczego, w którym godzi się on na przyjęcie najemcy. 

Eksmisja lokatora

W przypadku najmu okazjonalnego eksmisja z lokalu ma miejsce bardzo rzadko, ale nie można wykluczyć takiej ewentualności. Jeśli najemca nie opuści nieruchomości, właściciel powinien postępować zgodnie poniższymi wskazaniami.

W pierwszym kroku, należy wręczyć lokatorowi żądanie opróżnienia lokalu w ciągu maksymalnie 7 dni od daty otrzymania pisma. Niezbędne jest tu otrzymanie potwierdzenia doręczenia. Jeśli mimo skutecznego wezwania najemca nie opuści nieruchomości, właściciel powinien złożyć wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnego, który otrzymał przy podpisaniu umowy najmu okazjonalnego, wraz załączonymi potwierdzeniem doręczenia wezwania do opuszczenia lokalu i zgłoszenia zawarcia umowy do Urzędu Skarbowego. Na tej podstawie sąd, w trybie przyśpieszonym, przyzna nakaz eksmisji.

Jak zachęcić najemcę do zawarcia umowy najmu okazjonalnego?

Jeśli najemcy podoba się lokal i posiada nieruchomość zastępczą, a mimo to ma obiekcje dotyczący podpisania umowy najmu, warto dojść do porozumienia pamiętając, że właśnie ta umowa najbardziej chroni właściciela. Oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego jest czynnością jednostronną i formalnie zapłacić za nią powinien najemca. Opłata u notariusza wynosi ok 300-500 zł. Warto jednak pokryć te koszty w całości lub podzielić je po połowie. Pamiętajmy, że zawarcie umowy najmu okazjonalnego, leży przede wszystkim w interesie właściciela lokalu.