Czym jest służebność? Kiedy musi być ustanowiona? W jakiej formie można ją uzyskać? Na te i inne pytania otrzymasz odpowiedź czytając nasz najnowszy wpis na blogu.
Służebność gruntowa
Kodeks cywilny w art. 285 definiuje służebność gruntową jako prawo rzeczowe, na mocy którego można obciążyć nieruchomość na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść przewiduje konkretne sytuacje:
- właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej;
- właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możliwości dokonywania określonych działań względem swojej nieruchomości;
- właściciel nieruchomości obciążonej nie może wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują.
Paragraf 2 art. 285 doprecyzowuje fakt, że celem służebności gruntowej jest jedynie zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części.
Na mocy tego artykułu ustawodawca zabezpieczył właściciela nieruchomości władnącej, który mając zapewnioną służebność gruntową jest upoważniony do określonych prawem działań. Należą do nich między innymi:
- przejazd przez działkę sąsiadującą do nieruchomości władnącej (zdecydowanie najczęściej ustanawiana służebność);
- parkowanie pojazdu na działce sąsiedniej;
- ograniczenie wysokości zabudowy na terenie nieruchomości obciążonej;
- wniesienie muru opierając go o mur sąsiada;
- instalacja okien oraz możliwość ich otwierania, jeśli wychodzą na nieruchomość obciążoną;
Ustanowienie służebności gruntowej
Jest możliwe wtedy, jeśli służebność gruntowa nie utrudni korzystania z nieruchomości obciążonej. Służebność gruntowa może zostać ustanowiona na podstawie:
- umowy zawartej między właścicielami nieruchomości;
- zasiedzenia;
- decyzji administracyjnej;
- orzeczenia sądu;
- ugody sądowej;
Służebność gruntowa może być ustanowiona w formie nieodpłatnej lub odpłatnej (wynagrodzenie dla właściciela nieruchomości obciążonej oraz odprowadzenie podatku).
Wygaśnięcie służebności gruntowej
Wygaśniecie służebności ma miejsce w następujących przypadkach:
- termin przyznania służebności gruntowej w umowie zakończył się;
- właściciel nieruchomości władnącej zrzeka się swojego prawa;
- właściciel nieruchomości władnącej nie skorzystał ze swojego prawa w ciągu 10 lat;
- nastąpi zmiana własności jendej z nieruchomości, w drodze której właściciel nieruchomości władnącej i obciążonej to ta sama osoba;
Zniesienie służebności gruntowej
Zniesienie służebności następuje w drodze wyroku sądu. Jeśli właściciel nieruchomości władnącej nie chce się zrzec swoich uprawnień w sposób polubowny, rozstrzygniecie sporu następuje na drodze prawnej.
Służebność drogi koniecznej
Zgodnie z kodeksem cywilnym (art. 145) właściciel nieruchomości, który nie ma dostępu do drogi publicznej, może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem służebności drogowej czyli tzw. drogi konicznej. Czynność ta powinna być przeprowadzona w taki sposób by uwzględnić potrzeby nieruchomości pozbawionej drogi, przy jednoczesnym jak naj mniejszym obciążeniem gruntów, przez które nowa droga ma przechodzić. Przy czym, jeśli konieczność ustanowienia drogi koniecznej jest następstwem sprzedaży, podziału gruntów lub innej czynności prawnej, w pierwszej kolejności ustanawia się drogę przez nieruchomości, które były poddane tej czynności. Ustawodawca podkreśla, że przeprowadzenie drogi konicznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy.
Ustanowienie służebności drogi koniecznej
W większości przypadków do ustanowienia służebności drogi koniecznej dochodzi w drodze aktu notarialnego. Jeżeli strony nie dojdą do konsensusu, pozostaje droga sądowa. Prawo do służebności drogi koniecznej możemy też nabyć przez zasiedzenie. Dotyczy to sytuacji, kiedy użytkujemy długotrwale, konkretne, widoczne urządzenia. Jest to jednak rzadko spotykana forma pozyskania służebności.
Prawne ustanowienie drogi publicznej niesie ze sobą obowiązek udostępnienia drogi przez właściciela gruntu obciążonego. Jednak jeśli uzna on, że droga nie jest potrzebna właścicielowi posesji uprawnionej lub jeśli użytkowanie tej drogi jest wyjątkowo uciążliwe, może wystąpić do sądu o zniesienie służebności. Do obowiązków uprawnionego z tytułu służebności należą: wykonanie, utrzymanie oraz użytkowanie drogi koniecznej w taki sposób, aby nie powodowało to uszkodzenie nieruchomości, na której ta droga się znajduje.
Odpłatność służebności drogi koniecznej
Właściciel drogi obciążonej służebnością może otrzymać wynagrodzenie z tytułu udostępnienia swojego gruntu. Jego wysokość ustanawia sąd, biorąc pod uwagę wysokość ewentualnych szkód oraz koszty utrzymania drogi.