W świetle prawa jeden z współwłaścicieli nieruchomości może nabyć przez zasiedzenie udziały pozostałych współwłaścicieli. Jak nie dopuścić do takiej sytuacji?
Zgodnie z kodeksem cywilnym własność nieruchomości można nabyć w przypadku, gdy posiada się ją nieprzerwanie od dwudziestu lat będąc posiadaczem samoistnym w dobrej wierze lub trzydziestu lat – w złej wierze. Co to dokładnie oznacza?
Z posiadaniem w dobrej wierze mamy do czynienia, jeśli posiadacz jest przekonany, na podstawie uzasadnionych okoliczności, że przysługuje mu prawo własności. W istocie jednak tak nie jest. W przypadku złej wiary, posiadacz otrzymał informacje, które świadczą o tym, że jego posiadanie jest sprzeczne z prawem. Zarówno w przypadku dobrej jak i złej wiary, istotna jest wyłącznie chwila uzyskania posiadania. Informacje jakie uzyska posiadacz na przestrzeni kolejnych lat nie mają już znaczenia. Osoba, która może nazwać siebie posiadaczem samoistnym to taka, która faktycznie włada i zarządza nieruchomością jak właściciel. Ustawodawca zastrzega, że zasiedzenie wiąże się z posiadaniem widocznym dla otoczenia, (tzw. zasiedzenie jawne). Przejawami takiego zasiedzenia są np. remont dachu, budowa garażu, wzniesienie ogrodzenia.
W drodze zasiedzenia można nie tylko uzyskać prawo własności całej nieruchomości, ale także udziału w prawie własności i to zarówno przez osobę trzecią, która jawnie zasiedziała nieruchomość, jak i przez jednego ze współwłaścicieli. To właśnie współwłaściciel nieruchomości domagający się przed sądem zasiedzenia udziałów pozostałych współwłaścicielu, musi udowodnić posiadanie nieruchomości wyłącznie dla siebie. Oznacza to, że władał on nieruchomością w sposób wykraczający poza granice przysługującego mu uprawnienia do posiadania rzeczy wspólnej. Do zasiedzenia udziału konieczne jest również wyraźne zamanifestowanie woli władania nieruchomością w sposób widoczny zarówno dla właścicieli jak i otoczenia.
Co powinno zaniepokoić współwłaściciela nieruchomości?
Zasiedzenie nieruchomości nie jest tak oczywiste jak mogłoby się wydawać. Pozostali współwłaściciele lub właściciel powinni otrzymać sygnały, że posiadacz samoistny włada nieruchomością w sposób wykraczający poza współposiadanie i korzystanie z rzeczy wspólnej.
Należy zachować czujność gdy posiadacz:
- korzysta z całości nieruchomości;
- samodzielnie decyduje o istotnych sprawach związanych z nieruchomością, takich jak remonty czy sposób korzystania z nieruchomości;
- zatrzymuje wyłącznie dla siebie dochód z nieruchomości;
- ponosi w pełni koszty związane z eksploatacją nieruchomości i podatkami