Każda umowa najmu niezależnie w jakiej formie została zawarta (ustnie czy pisemnie) musi być wypowiedziana na piśmie. Dotyczy to zarówno zwykłej umowy najmu jak i umowy najmu okazjonalnego. Zgodnie z ustawą o ochronie lokatorów, wynajmujący zawsze ma obowiązek podania przyczyny wypowiedzenia. Obowiązek ten ma również najemca, ale tylko w przypadku wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas określony. Aby mieć pewność skutecznego wypowiedzenia umowy, najlepiej wręczyć wypowiedzenie osobiście i poprosić drugą stronę o odpowiednią adnotacje. Jeśli takie spotkanie nie jest możliwe, pozostaje wysłanie pisma poleconego za potwierdzeniem odbioru.
Co powinna zawierać każde wypowiedzenie umowy najmu?
- podstawę prawną wypowiedzenia
- datę i miejsce sporządzenia dokumentu
- określenie przedmiotu najmu z podaniem adresu nieruchomości
- dane osobowe wynajmującego i najemcy
- powód wypowiedzenia
- termin zakończenia umowy
- czytelny podpis
Taki dokument należy przygotować w dwóch egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron.
Wypowiedzenie umowy najmu przez właściciela lokalu
Wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego musi być zgodne z obowiązująca ustawą o ochronie lokatorów. Każdy zapis sprzeczny z tą ustawą jest nieważny i nie ma skutków prawnych.
Zgodnie z art. 11 właściciel może wypowiedzieć umowę najmu, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator:
1)
pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
2)
jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub,
3)
wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
4)
używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku
5)
ma tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego
Ponadto, właściciel lokalu może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy.
Co w przypadku, gdy właściciel chce zamieszkać w swoim lokalu? Może oczywiście skorzystać ze swojego prawa, dotrzymując uprzednio terminów wypowiedzenia ustanowionych w ustawie.
Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.
Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu.
Wypowiedzenie umowy najmu przez najemcę
Najczęściej w umowie najmu określone są warunku, na podstawie których najemca może wypowiedzieć umowę najmu. Ustawa o ochronie lokatorów nie normuje wypowiedzenia umowy najmu przez najemcę. Jeśli zasady wypowiedzenia nie znajdą się w umowie najmu, lokator musi odwołać się do zapisów Kodeksu Cywilnego. Ma on prawo wypowiedzieć umowę najmu z trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia, jeśli umowa najmu jest podpisana na czas nieokreślony, a czynsz płacony w odstępach miesięcznych. Gdy umowa została zawarta na czas określony, lokator może wypowiedzieć ją tylko w przypadkach określonych w tej umowie. Brak zapisów w tym przypadku skutkuje brakiem możliwości wypowiedzenia umowy najmu przed zawartym terminem.
Wady lokalu
Ustawodawca przewidział ochronę lokatora, jeśli wynajmowany lokal ma wady, które uniemożliwiają korzystanie z niego zgodnie z zawartą umową. Najemca może wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania ustawowych terminów, jeśli właściciel lokalu wad nie usunął lub ich likwidacja okazała się nie możliwa. Wypowiedzenie umowy bez zachowania ustawowych terminów nie przysługuje lokatorowi, jeżeli w chwili zawarcia umowy był świadomy, w jakim stanie technicznym jest nieruchomość. Nie zachowanie terminu wypowiedzenia umowy przysługuje najemcy również wtedy, gdy wady lokalu zagrażają zdrowi i życiu najemcy i jego bliskich, a lokator w chwili zawarcia umowy zdawał sobie sprawę z zagrożenia. Niemniej, w tym przypadku udowodnienie przed sądem tych przeszkód leży po stronie najemcy.