Wynajęcie lokalu mieszkalnego wiążę się z ryzykiem dla właściciela. Warto być świadomym swoich praw i obowiązków przed podpisaniem umowy najmu. Tym bardziej, że ustawa o ochronie lokatorów jak sama nazwa wskazuje chroni najemcę, a nie właściciela nieruchomości. Co warto zrobić, żeby uniknąć nieuczciwego najemcę?
Główna obawa wynajmującego to brak regulowania należności za najem i opłat eksploatacyjnych. Jeśli taka sytuacja zaistnieje, wynajmujący zapewne będzie chciał usunąć lokatora. Nie jest to jednak takie proste. Usunięcie lokatora siłą jest niezgodne z prawem i grozi wszczęciem sprawy karnej. Właścicielowi pozostaje eksmisja sądowa i windykacja zaległości.
Weryfikacja najemcy
Odpowiednie sprawdzenie najemcy pozwoli uniknąć wielu problemów. Nie musisz wyjmować swojej własności każdemu, kto jest gotowy zapłacić czynsz. Zapytaj potencjalnego lokatora gdzie pracuje, ile zarabia, gdzie jest zameldowany, gdzie do tej pory mieszkał, jaka jest jego sytuacja rodzinna. Jeśli najemca będzie unikał odpowiedzi lub coś wzbudzi Twoje podejrzenia, lepiej poszukać kogoś innego. Wynajęcie lokalu osobie, która nie uzyskuje dochodu, albo jest on bardzo mały, to jak proszenie się o kłopoty.
Termin najmu
Należy unikać zawierania umów najmu na czas nieokreślony. Umowę zawartą bezterminowo trudniej wypowiedzieć i pozbyć się najemców w razie konieczności.
Terminy wypowiedzenia umów na czas określony kształtuje ustawa o ochronie lokatorów i samodzielne ustalanie ich przez wynajmującego nie ma mocy prawnej. Właściciel lokalu ma prawo wypowiedzieć umowę dopiero wtedy, gdy lokator zalega z opłatami za 3 pełne okresy rozliczeniowe. Musi również pisemnie uprzedzić najemcę o zamiarze wypowiedzenia umowy oraz wyznaczyć mu dodatkowy miesięczny okres na spłatę należności. Dopiero po spełnieniu tych warunków ma prawo wypowiedzieć umowę najmu z miesięcznym wypowiedzeniem, na koniec miesiąca kalendarzowego. Oznacza to, że skuteczne wypowiedzenie umowy lokatorowi, gdy ten zaprzestał płacenia czynszu wyniesie ok 6 miesięcy, a na tym nie koniec. W dalszych krokach należy wszcząć procedury eksmisyjne i windykacyjne. Skuteczne pozbycie się lokatora będzie miało miejsce, gdy sam się wyprowadzi lub gmina zapewni mu lokal zastępczy, co z racji ich deficytu jest bardzo trudne. Biorąc pod uwagę powyżej opisane procedury oraz czas, zdecydowanie lepiej pierwszą umowę najmu podpisać na krótszy okres np. kilka miesięcy, a kolejne na dłuższy.
Najem okazjonalny
Najem okazjonalny jest typem umowy najmu, który może częściowo uchronić wynajmującego przed nieuczciwym najemcą. Procedura ta przewiduje, po podpisaniu umowy najmu, poddanie się przez najemcę rygorowi egzekucji w formie aktu notarialnego co do opuszczenia i opróżnienia lokalu oraz wskazania lokalu zastępczego. Lokal zastępczy nie musi być własnością najemcy, ale jego właściciel musi wyrazić zgodę na przyjęcie najemcy w razie konieczności. Ponadto taką umowę należy zgłosić do urzędu skarbowego. To rozwiązanie pozwoli na eksmisję najemcy przez komornika bez wielomiesięcznego postępowania sądowego w tej sprawie.
Kaucja
Kaucja jest bardzo ważnym elementem zabezpieczającym roszczenia wynajmującego. Zgodnie z ustawą jej wysokość nie może przekraczać 12-krotności czynszu najmu. Najczęściej od przekazania kaucji uzależnia się podpisanie umowy najmu. Powinna być zwrócona najemcy w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, pod warunkiem że wszystkie należności zostały uregulowane, a lokal pozostawiono w stanie należytym. Zakłada się, że kaucja zabezpieczy właściciela lokalu w sytuacji, gdy ten nie płaci swoich zobowiązań. Jednak, aby faktycznie tak było, właściciel nieruchomości powinien pobierać kaucje w wysokości 6 miesięcznego czynszu najmu. Większości najemców nie stać na taki jednorazowy wydatek.
Płatności na rachunek bankowy
W umowie najmu warto zaznaczyć, aby wszystkich płatności najemca dokonywał na wskazany rachunek bankowy. Jest to ważne z dwóch powodów. Po pierwsze, w razie zalegania z płatnościami właściciel będzie mógł w prosty sposób udowodnić przed sądem brak przelewów. Po drugie, w przypadku egzekucji wierzytelności, można wskazać komornikowi rachunek lokatora.
Odsetki za zwłokę i upomnienia
Co w przypadku, gdy najemca spóźnia się z opłatami chociażby kilka dni? Dobrze jak najszybciej upomnieć go telefoniczne. Zapytać, jakie są przyczyny zwłoki i kiedy ureguluje należności. Jeśli sytuacja się powtórzy, stanowczo powiedzieć, że będzie musiał poszukać sobie innego lokalu mieszkalnego. Dodatkowo, formułując umowę najmu można ustalić odsetki w płacenie czynszu i opłat eksploatacyjnych.